金龍大廈大維修關注組: 9月 2016

各位街坊，你們好。

敬請你們出席10月8日特別業主大會以表達你對大維修的寶貴意見，屆時投票贊成「暫緩大維修工程」及「另再尋求第三方法律意見以釐清正確攤分及計算方法」。若然到時你未能撥冗出席，務必請你盡快填妥此「授權書」（按此下載），以whatsapp: 51339221/電話/電郵方法盡快通知我們上門收取，以便委派我們代你出席及投票，謝謝。

拜讀近日由冼主席發出的一封公開信，有幾點非常值得與你們分享一下。

1. 車位需要負責攤分費用

我們諮詢的兩名法律顧問皆認為法團大律師的意見及理據有不足之處，並一致認為大維修費用應根據「業權份數」方法攤分，故車位需要負責攤分費用。

2. 第一期款項留待10月8日業主大會討論後才決定是否繳交

主席在信件第五段所指的問題也正是下一次10月8日的業主大會將會討論的事項，在大會未有議決前，根本沒有業主知道實際需要攤分的金額，若按主席要求付了款，將來若分攤金額少於所付款項，根據公契附表三的（i）項，多付的金額不會退回給付款人，而會保留在法團的賬戶。我們據知10月底才是簽約限期，主席為何急於要在10月4日前收取第一期款項而不等待10月8日的業主大會？

另外在繳款前，你們是絕對有權要求法團詳細交待該筆款項內，「住宅部分」及「車位部份」分別各佔多少金額，若然你沒有車位，便只需繳付「住宅部分」的金額。我們亦已為你們準備了這封信（按此下載），煩請填妥後直接交給法團，又或交到管理處代交法團，以保障自己應有的權利。若遇上管理處拒收情況，請直接把信件投入法團主席的信箱，相信作為老街坊及所有業主之代表的法團主席，在情在理必定會聆聽我們的訴求而不會拒收的。

3. 大維修費用應根據「業權份數」攤分

由於在往後的業主大會上，你們參與討論時必然聽到「業權份數」及「管理份數」這兩個常見而又極為重要的詞彙，現在請你們花少許時間，先聽聽我為你解釋兩者是什麼。

l 「業權份數」是用作界定各業主於建築物內所佔的權益及責任，包括大型維修及改善工程費用支出的分攤責任，以及業主大會上的投票權益；

l 「管理份數」則作為界定各業主在建築物日常管理支出上應支付的責任，例如每月繳交的管理費。

這兩個份數的分配，一般是按照個別單位面積的大小比例計算。面積越大，所佔的份數越多。

以我們金龍大廈的公契(按此下載)為例，公契附表一列明，大部份的1、4號單位各佔20份「業權份數」，2、3號單位各佔15份，5號單位各佔10份，而車位則各佔1份。而過往三十多年來，包括金龍大廈歷屆法團的法律顧問、恒生銀行旗下的恒生物業管理公司、新鴻基地產旗下的康業服務有限公司的所有法律顧問，對期間進行的所有大型維修及斜坡修葺之相關工程費用攤分方法，皆按照此「業權份數」以20:15:10:1的比例同時向住宅及車位業主收取。至於管理費則按照公契附表三（e）的「管理份數」以25:20:15的比例向每名業主收取，雖然此「管理份數」只列明1-5號住宅單位的管理費，沒有列明車位的管理費，但管理公司一直有向車位業主以每季的形式收取管理費的。

大廈公契附表三（d）項提及的維修範圍，只是指一般性的維修保養工程，例如個別發生於平台或停車場的天花甩灰及石屎剝落等情況，若然法團財政儲備不足以應付上述之「小修小補」工程，便要根據公契附表三（e）項提及的「管理份數」集資。然而，是次1.5億大維修工程項目內，大部份工程是屬於「改善工程」，並不屬於上述（d）項的範圍之內，因此不應根據「管理份數」集資。

而根據《建築物管理條例》第344章第22（2）條，「如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數（「業權份數」）確定。」

4. 「一住宅單位配一車位」說法荒謬

法團之法律顧問「禤氏律師行」代表律師在2016.8.20業主大會第一次向出席的業主解釋工程集資會按照大廈公契附表三（e）項的「管理份數」作為攤分方法，他表示「有關住宅單位在1980件代初最先推出發售時，每一單位的買家在不單購入住宅單位，更會隨住宅單位購入一個車位…按照此事實作推斷，每一車位的業主並不特別需要在其應為住宅單位繳付的管理費之外，再繳付車位的管理費，實在不足為奇…可以假設，每一住宅單位繳付的管理費金額已經計入連同各該住宅單位編配給最初業主的車位所應該繳付的管理費。」代表律師以此「假設」而「推斷」上述附表三（e）項的「管理份數」內沒有列明車位業主相關管理費的原因，根本與事實不符，因為我們已找到不少當年第一手的單位業主們可以作証，買樓不一定被編配一個車位的。既然「管理份數」內沒有列明車位業主相關的管理費，根據上述《建築物管理條例》第344章第22（2）條，「如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數（「業權份數」）確定。」

5. 意見書並不包括「禤氏律師行」及「李郭羅律師」之意見

各業主可索取的只有大律師的意見書，其餘兩份律師的意見書主席卻未有通知發放。另外，該份意見書亦多次提及是「事務律師告知本人」，大律師只是以法團的法律顧問提供的假設及推斷而作出意見，其意見書第12項清楚說明只同意屬公契附表三（d）項所述的「範圍之內者，各住宅單位業主即有責任按25:20:15（「管理份數」）的比例分擔費用」，但現時大部份是「改善工程」，並不在該範圍內，故分攤方法有待商榷。

6. 我們當然「有心」，是懷著一顆「真心」、「關心」和「良心」

我們重申一點，就是我們決不是反對大維修，我們也想安居樂業，但只希望在正確、公平和合理的攤分原則下負責相應費用。既然「持中立態度」的主席及法團認為歷屆法團以至恒生及新鴻基兩大公司的法律顧問都出錯，那麼尋求終極正確的攤分方法不正正就是法團的責任嗎？大家「朝見口晚見面」的都可能是數十載的街坊及鄰居了，可惜主席認為「若之前的決議被部份「有心」業主「惡意」破壞或推翻」，主席刻意將關心屋苑的業主形容為「有心」及「惡意」，即是與主席有不同意見的都是「有心」及「惡意」，主席這樣亂扣帽子真令人「膽顫心驚」，哪談得上是「持中立態度」呢？

7. 屋苑殘破，誰人有責？

主席提到「屋苑日漸失修而引致的結構破壞、損毀」，其實各業主也非常關心屋苑的殘破情況，否則也不會同意維修屋苑的大方向，而最近發生的多宗停車場天花的石屎剝落，類似這些剝落的情況，以前一向是管理處員工自行修補，又或是聘用小型工程承建商維修，但近年管理處及管委會在主席的領導下未有好好跟進及做好日常維修，引致有車輛損毀，還出通告要求各業主協助巡查殘破的位置，這樣本末倒置及推卸責任的做法，管理處及管委會實難辭其咎。

最後，敬請各位街坊出席10月8日特別業主大會以表達你對大維修的寶貴意見，屆時投票贊成「暫緩大維修工程」及「另再尋求第三方法律意見以釐清正確攤分及計算方法」。若然到時你未能撥冗出席，務必請你盡快填妥此「授權書」（按此下載），以whatsapp: 51339221/電話/電郵方法盡快通知我們上門收取，以便委派我們代你出席及投票，謝謝。

金龍大廈大維修關注組

2016.9.23

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